ステップ1 売却相談・条件整理
希望条件の整理
希望条件をまとめるポイント
「不動産売却」を考えられた事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。理想に近い形で売却を進めるためにも、希望条件を整理しましょう。
整理をすることで、判断に迷う際に立ち戻ることができます。
希望条件の整理
- 売却の目的
- 買い替えのため
- 資産整理
- 相続等
- その他(転勤等)
- 売却方法
- 期間を重視して売却をしたい
- 価格を重視して売却をしたい
- 近隣の方に知られないように売却をしたい
- 引渡し時期
- できるだけ早くしたい
- 期日が決まっている
- 特にまだ決まっていない
- 売却の金額
- 売却希望金額がある
- 現在の借入金残高分は確保したい
- 具体的な金額はイメージできない
諸費用
不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安
売買金額 ー 諸費用 = 手取り金額
諸費用の内訳
仲介手数料 | (売買価格×3.3%)+6万6千円※売買価格が400万円を超える場合 |
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売買契約時の印紙代 | 売買価格によって異なります。 |
登記関係費用 | 抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。 |
測量費用 | 土地・戸建取引で必要になる場合があります。また、境界標の有無、敷地面積等により費用が異なります。 |
引越し費用 | 荷物の量や引越し先の距離によって異なります。 |
建物解体費用 | 取引条件等により必要となる場合があります。また、費用は建物面積等諸条件により異なります。 |
所得税・住民税 | マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。 税率は短期所有、長期所有により異なりますが、3000万円の特別控除が利用できる場合があります。 |
ステップ2 売却不動産の事前調査
売却したい土地や建物について、売却予定不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等を様々な角度から調査を行います。
事前調査を行うことで、売却金額もより具体化します。
調査内容
調査項目 | 調査先 | 内容 |
---|---|---|
権利関係の調査 | 法務局 | 所有権、抵当権※1、賃借権、地上権、地役権等に関する調査 |
法令上の制限に関する調査 | 役所 | 建築基準法、都市計画法等に関する調査(建築確認、道路、都市計画等) |
利用可能な設備 | 上下水道局 | 上・下水道の前面道路および敷地内配管の調査 |
ガス会社 | ガスの前面道路配管等に関する調査 | |
電力会社 | 電力の状況等の調査 | |
【マンションの場合】 管理状況の調査※2 | 管理会社・管理組合 | 管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等 |
※1抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、ご返済の可否を確認します。
※2調査に関しては、売主様のご協力が必要になります。当社が調査するにあたって、委任状やその他の手続きが必要になることがあります。
価格・販売方法のご提案
売主様のご希望に沿った「安心」「安全」な取引を行うため、売却予定不動産の事前調査結果を基に、多くの蓄積データと日々変化する市況を慎重に検討した上で価格と販売方法をご提案いたします。
ステップ3 媒介契約について
媒介契約の種類
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
「指定流通機構」への登録義務 | 販売状況の 報告義務 (定期連絡) | 複数業者 との契約 | 売主様自ら発見した相手との取引 | |
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専属専任 | ○5営業日以内 | ○1週間に1回以上 | × | × |
専任 | ○7営業日以内 | ○2週間に1回以上 | × | ○ |
一般 | ×登録義務なし | ×報告義務なし | ○ | ○ |
定期連絡実施した販売活動内容や当社HPのアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況等を、文書またはメールにてご報告します。
なお、当社においては一般媒介契約においても定期連絡を実施しています。
レインズの仕組み
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムが「レインズ」です。
レインズを運用している不動産流通機構に会員登録している不動産会社が、不動産物件情報をレインズに登録すると、多くの取引関係者がリアルタイムにて情報交換を行うことができ、不動産をお探しの多くのお客様に紹介をすることができます。
ステップ4 売却活動〜購入申込み
売却活動のための準備
売却活動事前準備
売却活動のための日程調整と手配購入希望者が見学を希望される日は、週末が多い為、予定がある場合は事前に営業担当者に伝え、日程調整や手配等は事前に進めましょう。
- 週末に予定が発生する場合は、事前に担当者へ伝えておく
- 空き家の場合、電気が使えるように手配をしておく
内覧時によく見られる場所を事前に確認購入希望者が内覧時によく見る場所は4つ。第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行いましょう。
- リビング良い印象を与えるのは、広くて明るいリビング。
不要なものは処分し、整理整頓を行います。カーテンやブラインド等もまとめておき、見栄えよくしましょう。 - キッチンキッチンは、広さや清潔感が大切。
調理スペースが十分にあると思われるよう、不要なキッチン用品の処分や片付けを行います。水垢は事前にとっておきコンロは油汚れや調理くず等がないよう掃除します。換気扇やレンジフードは、目に見えて汚れていなければ無理に掃除する必要はありません。 - 水回り(トイレ・洗面所・バスルーム)モノが溢れがちなので、整理整頓し、鏡にくもりや汚れがあれば、きれいに掃除しておきます。
また、共通するのが、簡単な掃除では落ちない水垢。出来るだけ余裕を持って内覧前日までにはキレイにしましょう。 - 庭・バルコニー雑草の除去やゴミなどは事前に掃除。
余計な物があれば、片付けておきましょう。
案内や内覧当日
内覧当日の準備
購入検討者の内覧当日は、気持ちよく見学してもらえるように準備をしましょう。
- 玄関周り見学時に、一歩入った瞬間のイメージで全体を判断されやすい玄関周りは、チェックをし清掃をしましょう。
- 靴を下駄箱に入れる
- 来客用スリッパを4人分位準備する
- 靴の臭いがこもりがちなので、よく換気・消臭をする
- 水まわりキレイな水まわりは、住まいが大切に使われている印象を与えます。
- 水滴がついていないよう、換気する
- 乾きにくいようなら、水滴の拭き取りを行う
- ゴミや髪の毛等が落ちていないか確認する
- 臭いがないよう換気する
- 室内の状態明るい室内は、「明るく心地がいい」物件であると印象づけます。
- カーテンを開け、全ての部屋の照明をつけ、室温を適温にする
- 全室換気をし、臭いに注意する(タバコ・ペット等)
購入申込み・契約条件の調整
購入希望のお客様から「購入申込み」があった際に、購入希望金額だけではなく取引の安全性などをプロの立場からご説明し、条件等の調整を行います。
購入申込書に記載されている契約条件
購入価格 | 売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。 |
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支払条件 | 【手付金】売買契約締結時に受領します。 【内金】手付金の金額や引渡しまでの期間により設定されることがあります。 【残代金】売買価格 −(手付金+内金)です。 |
スケジュール | 【契約日】買主様の契約締結希望日が記載されています。 【決済日】買主様の売買代金のお支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。 【引渡し日】原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。 |
融資の利用予定 | 融資利用の有無と予定金額が記載されています。 |
その他の条件 | 売買契約締結に際し、買主様の希望される条件があれば記載されています。(解除項目、停止条件等の確認) |
契約条件の調整
購入希望者からの希望条件をお伝えし、売主様のご希望をうかがいます。
ステップ5 売買契約
売買契約準備
売買契約時に必要なもの
金銭等 | 仲介手数料の半金収入印紙(売買金額により異なります) |
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書類等 | 登記関係書類(登記済権利証または登記識別情報通知) ※原本の所在を確認し、コピーをとります印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)住民票本人確認種類(運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください)固定資産税納税通知書ご実印 |
代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの
- 委任状(売主様のご署名と実印でのご捺印)
※原本の所在を確認し、コピーをとります - 代理人の印鑑
- 売主様の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
- 代理人の本人確認書類
- ご本人様には、事前にお取引の意思確認が必要になります。
物件状況等報告書、設備表の再確認
媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無をご確認のうえ、最新の状況を各書類にご記入ください。
この時、作成する書類が売買契約書の一部となります。
売買契約の手続き
売買契約の手続きの流れ
売買契約当日は下記の流れで進めます。流れをご理解いただき、必要な書類等をご持参ください。
売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。必ず内容をご理解ください。
・対象不動産の権利関係
・法令上の制限
・マンション管理状態(マンションの場合)
・契約解除に関する事項
・「建物状況調査」実施の有無および内容
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。
契約内容や不動産の状況、設備の有無及び不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除事項が含まれていることがありますので、内容をよくご理解ください。
すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。
当日のお手続きは完了です。
買主様よりサイド内覧のご希望があるか事前に確認しましょう。
売買契約後の手続き
売買契約後~引渡しの流れとポイント
- 売買契約後既存住宅ローン完済と抵当権の抹消売却物件に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら、抵当権を抹消する手続きが必要となり、そのためには金融機関との事前手続きが必要となります。手続きには時間がかかりますので、必ず事前に借入先金融機関にお問い合わせください。
- 手続き完了までは、2週間程かかる場合があります。
- 借入先金融機関によって、お手続き方法が異なる場合があります。
- 借入先金融機関への連絡
- 抵当権抹消全額繰上返済の依頼
- 全額繰上返済の依頼書への記入・捺印
- 司法書士と借入先金融機関とで書類の確認
- 残代金受領日の書類の受け取り方法の打ち合わせ
- 残代金受領後、司法書士と共に借入先金融機関にて書類の受け取り
- 測量対象地に係るお手持ちの資料の提示
- 現地調査日の日程調整
- 隣接地との境界確認道路との境界確認・捺印
- 道路管理者や隣接地所有者との立会い
- 測量図および付随する書類準備
- 引渡し1ヶ月前引越し方法の検討・手配年度末以外でも引越し依頼が混雑するため、引越しができないケースがあります。早め早めの手配を心がけましょう。
- 引越し方法の検討・日程決定
- 見積り・業者決定
- 新居のレイアウト計画
- 新たに購入する家具の購入や設置日の決定
- 荷物の整理整頓・捺印
- 粗大ゴミの手配、不用品の処分
- 開封後の梱包資材回収の手配
- 荷造り
- 引渡し2週間前電話の移転・郵便物転送の手配等契約会社へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、移設希望日を連絡します。郵便物の転送は、郵便局へ転居届を提出します。詳しくは、お近くの郵便局までお問い合わせください。
- 電話の移転
- 転居通知郵便物転移の手配
- 残代金決済時に必要となる印鑑証明書等の書類は、事前に取得し準備をしておきましょう。
- 転出届の提出
- 印鑑登録の消去
- 電力会社への転居連絡
- ガス会社への転居連絡
- 水道局への転居連絡
- 引越し~引渡し直前引越し当日引越し当日は荷物の搬入・搬出以外にも様々な作業があります。
- 引越し先の電気・ガス・水道の開栓
- 近隣への挨拶
- 金融機関へ住所変更の届出
- 運転免許証の住所変更
- 役所へ転入届転籍届の提出
- 印鑑登録
- 国民年金・国民健康保険の届出
- その他、ローンクレジット会社各種保険会社等への住所変更手続き
- 設備表に基づく建物設備の確認
- (土地・戸建の場合)境界確認
ステップ6 残代金受領と引渡し
決済・引渡し
売却不動産の最終確認(引渡し前確認)
売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状態かお引渡し前に確認します。
確認項目 | 物件状況等報告書の記載内容(雨漏りやシロアリの被害、マンション管理に関する事項等)設備表の記載内容(設備の有無、故障・不具合の有無を確認)隣地との境界標の確認(土地・戸建) |
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決済時に必要なもの
書類等 | 登記済権利証または登記識別情報通知印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)住民票買主様に引継ぐ書類(建築・分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等)本人確認書類(運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください)鍵一式宅配ボックス等のカードメールボックスの暗証番号 |
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費用 | 登録費用(抵当権抹消登記等がある場合)仲介手数料の半金 |
印鑑等 | 実印銀行印通帳(ローン返済口座のもの) |
決済および引渡し当日の流れ
決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。
所有権移転登記等の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行います。
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡します。
買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」にご署名、ご捺印いただきます。
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用をお支払いいただきます。